Guía del propietario para alquilar una vivienda: obligaciones legales

En resumen

Esta guía del propietario para alquilar una vivienda ordena tus obligaciones legales en cuatro momentos:

1. Antes de anunciar: certificado energético registrado, información obligatoria al interesado y límites si estás en zona tensionada.
2. Al firmar: contrato por escrito, fianza de un mes depositada en tu comunidad y garantías dentro del límite legal. Los gastos de agencia corren de tu cuenta.
3. Durante el contrato: reparaciones necesarias, respeto a la intimidad del inquilino y subidas solo si hay cláusula.
4. Al terminar: preaviso en plazo y devolución de la fianza en un mes.

Cada paso enlaza a una guía detallada.

1. Antes de anunciar la vivienda

• Certificado energético registrado: obligatorio para alquilar a un nuevo inquilino, y su calificación debe aparecer en el anuncio. Te lo explicamos en certificado energético para alquilar.
• Cédula o certificado de habitabilidad: lo exigen varias comunidades autónomas. Consulta si es tu caso.
• Instalaciones en regla: electricidad y gas en condiciones seguras. La instalación de gas tiene una inspección periódica obligatoria cada cinco años.
• Precio: en una zona tensionada, la renta de un contrato nuevo tiene límites. Revisa zonas tensionadas y cómo fijar el precio del alquiler.
• Seguro: avisa a tu aseguradora de que vas a alquilar. Mira el seguro de hogar para propietarios.

Además, el artículo 31 de la Ley 12/2023 permite al interesado pedirte información antes de firmar y de entregar ningún dinero. Puede pedirte tu identificación y el precio total con todos sus conceptos. También la cédula de habitabilidad, la superficie útil y construida, la antigüedad del edificio y sus reformas, y las instalaciones. Y el certificado energético, la accesibilidad, los datos registrales con sus cargas y la cuota de participación. En zona tensionada debes indicarlo y decir cuál fue la última renta de los cinco años anteriores (art. 31.3).

2. Al elegir inquilino y firmar

• Selección: pide solo los datos necesarios y no discrimines. Lo vemos en cómo elegir inquilino.
• Contrato por escrito con duración, renta, cláusula de actualización, fianza, inventario y estado de la vivienda. Usa la guía del contrato de alquiler y el modelo de contrato.
• Fianza: una mensualidad, que debes depositar en el organismo de tu comunidad autónoma. La garantía adicional tiene un máximo de dos mensualidades (art. 36 LAU). Más en fianza del alquiler.
• Gastos de agencia: si contratas una inmobiliaria, sus honorarios los pagas tú y no puedes repercutirlos (art. 20.2 LAU). Ver gastos de inmobiliaria.
• Impuestos y gastos de la vivienda: en contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026, el IBI y los demás tributos de la vivienda no se pueden imponer al inquilino. La comunidad, solo si se pacta por escrito con su importe anual (art. 20.1 LAU).

3. Durante el contrato

• Duración mínima: cinco años, o siete si eres una empresa, a voluntad del inquilino (art. 9 LAU). Ver duración del contrato.
• Reparaciones: las necesarias para mantener la vivienda habitable son tuyas (art. 21 LAU). Ver reparaciones en un piso de alquiler y obras en un piso alquilado.
• Intimidad: no puedes entrar sin permiso del inquilino. Ver entrar en la vivienda alquilada.
• Subidas: solo si el contrato tiene cláusula, nunca por encima del IRAV y, hasta 2027, con el tope del 2 % sin nuevo pacto. Ver cuánto puede subir el alquiler.
• Hacienda: declara cada año las rentas. Ver declarar el alquiler en la renta e impuestos al alquilar un piso.

4. Al terminar el contrato

• Preaviso: si no quieres prorrogar al acabar la duración mínima, comunícalo por escrito con la antelación legal. Si no, el contrato se prorroga (art. 10 LAU).
• Recuperar la vivienda antes: solo en los casos que permite la ley, como la necesidad para ti o un familiar si consta en el contrato. Ver recuperar la vivienda alquilada.
• Fianza: devuélvela, descontando solo lo justificado. Si tardas más de un mes desde la entrega de llaves, genera el interés legal (art. 36.4 LAU).

5. Errores que salen caros

• Firmar un «contrato de temporada» para una vivienda habitual: puede tratarse como vivienda habitual desde el principio. Ver alquiler de temporada en fraude de ley.
• No depositar la fianza: hay sanciones autonómicas.
• Cobrar al inquilino la agencia, el IBI o un seguro de impago: son cláusulas nulas y tendrás que devolverlo.
• No declarar las rentas: pierdes la reducción del IRPF y te expones a sanciones.

Preguntas frecuentes

¿Qué necesito para alquilar mi piso?

El certificado energético registrado, la cédula de habitabilidad si tu comunidad la exige, un contrato por escrito y depositar la fianza en tu comunidad autónoma.

¿Qué información debo dar al inquilino antes de firmar?

La que puede pedirte según el artículo 31 de la Ley 12/2023: precio total, superficie, antigüedad, instalaciones, certificado energético, accesibilidad, datos registrales y, en zona tensionada, la última renta de los cinco años anteriores.

¿Quién paga la inmobiliaria y el IBI?

El propietario. Los gastos de agencia no se pueden repercutir, y en los contratos desde el 8 de octubre de 2026 tampoco el IBI ni los demás tributos de la vivienda.

¿Cuánto tiempo dura como mínimo un alquiler?

Cinco años si el propietario es una persona física y siete si es una empresa, a voluntad del inquilino.

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Fuentes: Ley de Arrendamientos Urbanos (BOE) · Ley 12/2023, art. 31 (BOE) · Real Decreto 390/2021 (BOE)