Cómo declarar el alquiler en la renta como propietario

En resumen

Para declarar el alquiler en la renta, el propietario suma lo que ha cobrado, resta los gastos deducibles y obtiene el rendimiento neto del capital inmobiliario. Si alquila una vivienda habitual, puede reducir ese rendimiento con un porcentaje que depende de la fecha del contrato: 60 % en los anteriores al 26 de mayo de 2023, del 50 % al 90 % en los firmados después y una escala nueva, de hasta el 100 %, para los firmados desde el 1 de diciembre de 2026. Los días en que la vivienda estuvo vacía tributan como renta imputada.

1. Qué ingresos hay que declarar

Se declara todo lo que paga el inquilino por el uso de la vivienda: la renta y, si los repercutes, otros conceptos como la comunidad o el IBI. La fianza no es un ingreso, porque se devuelve al final del contrato. Si la vivienda solo estuvo alquilada parte del año, separa los días alquilados de los días en que estuvo vacía o a tu disposición.

Por los días vacíos se declara una renta imputada (art. 85 de la Ley del IRPF): el 2 % del valor catastral, o el 1,1 % si ese valor se revisó en los diez años anteriores, prorrateado por días.

2. Gastos que puedes deducir

Son deducibles los gastos necesarios para obtener el alquiler, siempre que tengas la factura o el justificante:

• intereses del préstamo de la vivienda y gastos de financiación;
• reparaciones y conservación, como pintar entre inquilinos o arreglar la caldera (no las mejoras, que se amortizan);
• IBI, tasa de basuras y otros tributos, si no los paga el inquilino;
• cuota de la comunidad y seguros de la vivienda;
• gastos de gestión, formalización del contrato y defensa jurídica;
• la amortización: un 3 % anual sobre el mayor valor entre el coste de adquisición y el valor catastral, sin contar el suelo.

Los intereses y las reparaciones juntos no pueden superar los ingresos del año por esa vivienda. Lo que exceda se puede deducir en los cuatro años siguientes. Si alquilaste solo parte del año, los gastos se reparten en proporción a los días alquilados.

3. La reducción por alquilar vivienda habitual

Si alquilas a alguien que vive allí de forma habitual, el rendimiento neto positivo se reduce según el artículo 23.2 de la Ley del IRPF. No se aplica a alquileres de temporada ni turísticos. El porcentaje depende de cuándo se firmó el contrato:

• Antes del 26 de mayo de 2023: 60 %.
• Entre el 26 de mayo de 2023 y el 1 de diciembre de 2026: el régimen de la Ley 12/2023. Es un 90 % si en zona tensionada se rebaja la renta más de un 5 % respecto al contrato anterior. Es un 70 % si se alquila por primera vez en zona tensionada a una persona de 18 a 35 años, o a una Administración o entidad sin ánimo de lucro para alquiler social. Es un 60 % tras una rehabilitación terminada en los dos años anteriores, y un 50 % en los demás casos.
• Desde el 1 de diciembre de 2026: la escala del Real Decreto-ley 29/2026, que se resume abajo.

La escala para contratos desde el 1 de diciembre de 2026

Para propietarios que no sean grandes tenedores, si hubo un contrato anterior en la misma vivienda, la reducción depende de cómo cambia la renta:

• Rebaja de más del 5 %: entre el 70 % y el 100 %. Es un 100 % si se renueva con el mismo inquilino tras los cinco años o las prórrogas, o con otro inquilino por debajo del índice de referencia. Es un 95 % en zona tensionada con inquilino de 18 a 35 años, un 90 % en zona tensionada, un 85 % con inquilino de 18 a 35 años y un 70 % en el resto.
• Misma renta o inferior: 50 %.
• Subida de la renta: del 40 % (subida de hasta el 5 %) al 15 % (subida de más del 20 %).

Si alquilas la vivienda por primera vez, la reducción va del 100 % (renta por debajo del índice de referencia) al 50 % (renta igual o superior al índice). Para cualquier propietario se mantienen el 70 % del alquiler social y el 60 % de la rehabilitación. Y durante la prórroga tácita, si la renta no supera el índice y no eres gran tenedor, la reducción es del 80 %. Esto también se aplica a contratos anteriores cuyo plazo mínimo de cinco años termine después del 1 de diciembre de 2026.

Cuidado con dos condiciones. La reducción solo se aplica si declaras los ingresos en tu autoliquidación antes de que Hacienda inicie una comprobación. Y no se aplica a contratos que incumplan el límite de renta en zona tensionada del artículo 17.6 de la LAU. Más sobre esas zonas en qué es una zona tensionada.

4. Un ejemplo completo

Ana alquila un piso como vivienda habitual desde 2022 por 800 euros al mes: 9.600 euros al año. Sus gastos del año son 1.200 de intereses, 400 de IBI, 600 de comunidad, 250 de seguro y 1.800 de amortización, en total 4.250 euros.

• Rendimiento neto: 9.600 − 4.250 = 5.350 euros.
• Reducción del 60 % (contrato anterior a mayo de 2023): 3.210 euros.
• Rendimiento que tributa: 2.140 euros, que se suman a su base general.

5. Dónde se declara y errores frecuentes

En el modelo 100, los alquileres van en el apartado de rendimientos del capital inmobiliario, con la referencia catastral, el NIF del inquilino y la fecha del contrato. Renta Web propone a veces datos de la vivienda, pero no la reducción que te corresponde: revísala tú. El País Vasco y Navarra tienen su propio IRPF foral.

• No declarar los ingresos. Además de la cuota, se pierde la reducción y puede haber sanción del 50 % al 150 % de lo dejado de ingresar (art. 191 de la Ley General Tributaria).
• Deducir mejoras como reparaciones. Una cocina nueva no es un arreglo: se amortiza.
• Aplicar la reducción a un alquiler de temporada.
• Olvidar la renta imputada de los meses sin inquilino.

Preguntas frecuentes

¿Hay que declarar el alquiler en la renta?

Sí. Las rentas del alquiler son rendimientos del capital inmobiliario y se declaran en el IRPF, restando los gastos deducibles.

¿Qué gastos puedo deducir?

Intereses, reparaciones, IBI y tasas, comunidad, seguros, gastos de gestión y la amortización del 3 %, siempre con justificante.

¿Qué reducción se aplica?

Un 60 % en contratos anteriores al 26 de mayo de 2023, del 50 % al 90 % en los firmados hasta el 1 de diciembre de 2026 y una escala del 15 % al 100 % en los posteriores.

¿Qué pasa con los meses sin inquilino?

Se imputa una renta del 2 % del valor catastral (1,1 % si se revisó en los diez años anteriores), proporcional a los días sin alquilar.

Sigue leyendo

• Impuestos al alquilar un piso: IRPF, IBI y gastos deducibles
• Guía del propietario para alquilar una vivienda
• Gran tenedor: qué es y qué obligaciones tiene
• Qué es una zona tensionada
• Deducción por alquiler en el IRPF: quién puede aplicarla

Fuentes: Ley 35/2006 del IRPF, arts. 23 y 85 y disposición transitoria trigésima octava (BOE) · Real Decreto-ley 29/2026 (BOE) · Agencia Tributaria