Alquiler de habitaciones: derechos, contrato y fianza

En resumen

Desde el 8 de octubre de 2026, el alquiler de habitaciones está incluido expresamente en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Si la habitación es tu vivienda habitual, tienes los mismos derechos básicos que quien alquila un piso entero. Si estás desplazado de forma temporal, se aplica el régimen de vivienda temporal. Antes de esa reforma, muchos contratos de habitación se firmaban bajo el Código Civil.

1. Qué ley se aplica al alquiler de habitaciones

El artículo 2.1 de la LAU considera arrendamiento de vivienda habitual el que satisface la necesidad de vivienda del inquilino, «incluido el arrendamiento parcial de una habitación o estancia de la vivienda». Por tanto, si alquilas una habitación para vivir en ella de forma estable, se aplica la LAU de vivienda.

El artículo 2.3 hace lo mismo con la vivienda temporal: también incluye la habitación cuando estás desplazado de tu domicilio habitual por una causa justificada, como un traslado laboral o unos estudios. En ese caso, rigen las reglas del alquiler de temporada.

2. Qué cambia respecto a antes

Antes de la reforma, según Consumer, era frecuente que el contrato de una habitación quedara fuera de la LAU y se rigiera por el Código Civil. El reportaje de El Salto (2023) recogía que algunos propietarios defendían que una habitación sin baño ni cocina propios no era una vivienda.

Con el Código Civil, el inquilino tenía menos protección: la duración se pactaba libremente, no había prórroga obligatoria y el contrato podía terminar si se vendía el piso. Con la redacción actual de la LAU, esa diferencia desaparece cuando la habitación es tu vivienda habitual.

3. Tus derechos si la habitación es tu vivienda habitual

• Duración: prórroga obligatoria hasta cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica (art. 9).
• Salida: puedes irte pasados seis meses, avisando con 30 días, sin indemnización (art. 11).
• Renta: solo se actualiza una vez al año si el contrato lo prevé, y nunca por encima del IRAV (art. 18).
• Fianza y garantías: fianza de una mensualidad y garantía adicional de hasta dos (art. 36). No te pueden exigir un seguro de impago.
• Gastos de agencia: los paga siempre el propietario (art. 20.2).

4. Qué debe decir el contrato de una habitación

Además de lo que exige cualquier contrato, en un piso compartido conviene dejar por escrito:

• Qué habitación alquilas y qué zonas comunes puedes usar (cocina, baño, salón, terraza).
• La renta mensual y qué incluye.
• Cómo se reparten los suministros. Según el artículo 20.4, los que se miden con contador corren a cargo del inquilino; en un piso compartido, lo habitual es repartirlos.
• Si es vivienda habitual o temporal y, en este caso, la causa del desplazamiento.

Ejemplo práctico: si pagas 450 euros por una habitación con gastos incluidos, pide que el contrato diga qué gastos cubre esa cantidad. Así evitas que te reclamen después la luz o el agua aparte.

5. La fianza en el alquiler de habitaciones

Si la habitación es tu vivienda habitual, el artículo 36.1 de la LAU fija una fianza de una mensualidad, que el propietario debe depositar en el organismo de su comunidad autónoma. El Salto informaba en 2023 de que muchas fianzas de habitaciones no se depositaban porque esos contratos se firmaban bajo el Código Civil. Pide siempre un recibo de la fianza. Lo explicamos en nuestra guía de la fianza.

6. Si el inquilino subarrienda una habitación

Es otro caso: ya eres inquilino de un piso y alquilas una habitación a otra persona. El artículo 8 de la LAU solo permite subarrendar de forma parcial y con el consentimiento escrito del propietario. Además, el precio del subarriendo no puede superar al del arrendamiento, y el derecho del subarrendatario termina cuando termina el del inquilino principal.

7. Contratos firmados antes de octubre de 2026

Si tu contrato de habitación es anterior al 8 de octubre de 2026 y se firmó como de temporada, la disposición transitoria octava de la LAU indica que mantiene su régimen hasta que termine el plazo pactado. Si se firmó para vivienda habitual, revisa con un abogado qué régimen le corresponde. Al renovarlo, el nuevo contrato ya se rige por las normas actuales.

Preguntas frecuentes

¿Qué ley se aplica al alquiler de una habitación?

La LAU. Desde el 8 de octubre de 2026, su artículo 2 incluye expresamente el alquiler de una habitación, tanto si es tu vivienda habitual como si es temporal.

¿Tengo derecho a prórroga si alquilo una habitación?

Si es tu vivienda habitual, sí: hasta cinco años, o siete si el arrendador es una empresa, según el artículo 9 de la LAU.

¿Cuánta fianza se paga por una habitación?

Si es tu vivienda habitual, una mensualidad, según el artículo 36.1 de la LAU. Pide un recibo y que se deposite en el organismo de tu comunidad.

¿Puedo subarrendar una habitación de mi piso?

Solo de forma parcial, con el consentimiento escrito del propietario y sin cobrar más de lo que tú pagas, según el artículo 8 de la LAU.

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Fuentes: LAU, texto consolidado (BOE) · Real Decreto-ley 29/2026 (BOE) · Consumer (2012) · El Salto (2023)