Alquiler de temporada en fraude de ley: señales y qué hacer

En resumen

Hay alquiler de temporada en fraude de ley cuando se firma un contrato «temporal» para una vivienda que en realidad es el hogar del inquilino, con el fin de esquivar las reglas de la vivienda habitual. Desde el 8 de octubre de 2026, la LAU lo pone más difícil. El contrato temporal debe indicar una causa real y acreditable, y probarla le toca al propietario. Si falta la causa, si dura más de 12 meses sin justificación o si se encadenan más de dos contratos, pasa a ser de vivienda habitual desde el principio.

1. Qué es el fraude de ley en un alquiler de temporada

El artículo 6.4 del Código Civil define el fraude de ley. Es usar el texto de una norma para conseguir un resultado que el ordenamiento prohíbe. Esos actos no impiden que se aplique la norma que se quería eludir.

Aplicado al alquiler, el caso típico es este: el inquilino no tiene otra casa y va a vivir allí de forma estable, pero el contrato se llama «de temporada». Así no se aplican la duración mínima de cinco años, las prórrogas ni los límites de renta de la vivienda habitual. Además, el artículo 6 de la LAU declara nulas las cláusulas que empeoran los derechos del inquilino de vivienda.

2. Las reglas desde el 8 de octubre de 2026

El Real Decreto-ley 29/2026 regula el contrato de vivienda temporal dentro de la propia LAU, con reglas que funcionan como filtro antifraude:

• Causa expresa, real y acreditable del desplazamiento temporal del inquilino, como un traslado laboral, unos estudios o un tratamiento médico. Probarla le corresponde al propietario (art. 7.2).
• Sin causa en el contrato, se aplica el régimen de vivienda habitual «con efectos retroactivos a la formalización del contrato» (art. 7.2).
• Duración: más de 31 días y, como regla general, no más de 12 meses en total, prórrogas incluidas, salvo que la causa siga existiendo (art. 9 bis.1).
• Más de 12 meses sin justificación, o más de dos contratos seguidos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda: el primero se considera de vivienda habitual, con su plazo mínimo y sus prórrogas (art. 9 bis.2).

Los contratos de temporada firmados antes del 8 de octubre de 2026 siguen con su régimen anterior hasta que termine el plazo pactado, sin prórroga. Si se renuevan, se rigen por las nuevas reglas (disposición transitoria octava). Aun así, un contrato anterior también puede declararse en fraude de ley por la vía del Código Civil si encubría una vivienda habitual.

3. Señales de un falso contrato de temporada

• Causa genérica o inventada: «motivos personales», «necesidad temporal» o una causa que no corresponde a tu situación real.
• No tienes otra vivienda: la de alquiler es tu único hogar y estás empadronado en ella.
• Contratos encadenados de 11 meses con la misma persona y la misma excusa.
• Duración que no encaja con la causa: un contrato de un año para unas prácticas de tres meses.
• Te piden firmar que tienes otra residencia cuando no es verdad.

4. Qué cambia si se considera vivienda habitual

• Duración mínima: cinco años, o siete si el propietario es una empresa, contados desde el primer contrato (art. 9).
• Prórrogas tácitas y, en su caso, extraordinarias (art. 10).
• Límites a la subida anual y, en zona tensionada, a la renta inicial.
• Fianza y garantías con los límites de la vivienda habitual.

Ejemplo: Marta firma en marzo de 2027 un contrato temporal de 11 meses «por motivos laborales», sin concretar más. Vive allí sola y no tiene otra casa. Como el contrato no indica una causa concreta y acreditable, se trata como de vivienda habitual desde marzo de 2027. Marta puede quedarse hasta cinco años si va pagando, y el propietario no puede echarla al acabar los 11 meses.

5. Qué hacer si es tu caso

1. Revisa el contrato: ¿indica una causa concreta? ¿Es la tuya de verdad?
2. Reúne pruebas de que es tu hogar: empadronamiento, recibos de suministros, correo y la falta de otra vivienda.
3. Sigue pagando la renta por transferencia: el impago te quitaría la razón.
4. Comunica por escrito al propietario que consideras el contrato de vivienda habitual y por qué.
5. Pide ayuda a la oficina de vivienda de tu comunidad, a una asociación de inquilinos o a un abogado antes de que termine el plazo del contrato.

Si eres propietario y el alquiler temporal es legítimo, deja la causa concreta por escrito en el contrato, guarda la documentación que la acredita y no encadenes contratos con la misma persona. Las reglas completas están en nuestra guía de alquiler de temporada.

Preguntas frecuentes

¿Qué es un alquiler de temporada en fraude de ley?

Un contrato que se presenta como temporal para una vivienda que en realidad es el hogar estable del inquilino, con el fin de evitar las reglas de la vivienda habitual (art. 6.4 del Código Civil).

¿Qué pasa si el contrato temporal no indica la causa?

Se rige como un contrato de vivienda habitual con efectos desde su firma, según el artículo 7.2 de la LAU. Y probar la causa le corresponde al propietario.

¿Cuántos contratos de temporada seguidos se pueden firmar?

Si se suceden más de dos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, el primero se considera de vivienda habitual (art. 9 bis.2 LAU).

¿Afecta a los contratos firmados antes de octubre de 2026?

Mantienen su régimen hasta que termina el plazo pactado. Pero si encubrían una vivienda habitual, también pueden declararse en fraude de ley.

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Fuentes: Ley de Arrendamientos Urbanos, arts. 6, 7, 9 bis y disposición transitoria octava (BOE) · Código Civil, art. 6.4 (BOE) · Real Decreto-ley 29/2026 (BOE)