Obras en un piso alquilado: qué puede hacer cada parte

En resumen

Las obras en un piso alquilado se rigen por los artículos 21 a 24 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). El inquilino necesita permiso escrito del propietario para obras que cambien la vivienda, salvo las de adaptación por discapacidad o edad. El propietario puede hacer obras de mejora avisando con tres meses de antelación, y el inquilino puede irse o pedir una rebaja de la renta. Si las obras de conservación duran más de 20 días, la renta baja en proporción.

1. Obras del inquilino: cuándo necesitas permiso

El artículo 23 de la LAU prohíbe al inquilino hacer, sin el consentimiento del propietario expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de sus accesorios. Además, nunca puede hacer obras que reduzcan la estabilidad o la seguridad del edificio.

La ley no da una lista, así que conviene pensar en qué cambia la vivienda de forma estable:

• Necesitan permiso: tirar o levantar un tabique, cambiar el suelo o los azulejos, sustituir la bañera por un plato de ducha o mover la cocina.
• Zona gris, pide permiso: pintar de un color distinto, instalar un aire acondicionado que requiera agujeros en la fachada o cambiar la puerta de entrada.
• Normalmente no la modifican: colgar cuadros, montar muebles o cambiar una lámpara por otra.

Si hay dudas, pide el permiso por correo o mensaje antes de empezar, describiendo la obra, y guarda la respuesta con el contrato.

2. Qué pasa si haces obras sin permiso

El artículo 23.2 da al propietario dos opciones. Puede exigir, al terminar el contrato, que repongas la vivienda a su estado anterior, o puede quedarse con la modificación sin pagarte nada por ella. Si la obra ha reducido la estabilidad o la seguridad del edificio, puede exigir que la repongas de inmediato. Además, el artículo 27 permite resolver el contrato por obras no consentidas, cuando el consentimiento era necesario.

Ejemplo: un inquilino cambia el suelo del salón sin pedir permiso. Al irse, el propietario puede exigirle que vuelva a poner un suelo como el original, o quedarse con el nuevo sin pagarlo. Y si le descuenta el coste de la fianza, tendrá que justificarlo con facturas.

3. Obras de adaptación por discapacidad o edad

El artículo 24 es la excepción. El inquilino puede hacer obras en el interior de la vivienda para adaptarla, avisando antes por escrito al propietario, sin necesitar su consentimiento, si él, su cónyuge o pareja, o un familiar que viva con él de forma permanente:

• tiene una discapacidad, o
• es mayor de 70 años.

Son obras como cambiar la bañera por una ducha a ras de suelo o ensanchar una puerta para una silla de ruedas. No pueden afectar a elementos comunes del edificio ni a su estabilidad o seguridad. Al acabar el contrato, el propietario puede exigir que la vivienda vuelva a su estado anterior. Las paga quien las hace, salvo que se acuerde otra cosa.

4. Obras de mejora del propietario

Según el artículo 22, el inquilino debe soportar las obras de mejora que no puedan esperar razonablemente al final del contrato. El propietario tiene que avisar por escrito con al menos tres meses de antelación, indicando qué obras son, cuándo empiezan, cuánto duran y cuánto se prevé que cuesten.

Desde ese aviso, el inquilino tiene un mes para decidir:

• Irse: puede desistir del contrato, salvo que las obras no afecten a la vivienda o la afecten de forma irrelevante. El contrato termina a los dos meses, y las obras no pueden empezar antes.
• Quedarse: tiene derecho a una reducción de la renta proporcional a la parte de la vivienda de la que se vea privado y a que le paguen los gastos que le causen las obras.

Ejemplo: el propietario anuncia en enero que en abril cambiará todas las ventanas, con una obra de dos semanas en la que no podrás usar dos de las cuatro habitaciones. Puedes irte avisando antes de febrero o quedarte y pedir por escrito la rebaja proporcional de la renta durante esas semanas, además de los gastos que te ocasione la obra.

5. Obras de conservación: si duran más de 20 días

Las reparaciones necesarias para mantener la vivienda habitable son cosa distinta y las paga el propietario. Si no pueden esperar al final del contrato, el inquilino debe soportarlas aunque le resulten muy molestas. Pero si duran más de 20 días, la renta se reduce en proporción a la parte de la vivienda que no pueda usar (art. 21.2).

Para saber quién paga cada avería y cómo reclamar, lee quién paga las reparaciones en un piso de alquiler.

Preguntas frecuentes

¿Puedo pintar o hacer obras en un piso alquilado?

Si las obras modifican la configuración de la vivienda o sus accesorios, necesitas el consentimiento escrito del propietario, según el artículo 23 de la LAU. Ante la duda, pide permiso por escrito.

¿Qué pasa si hago obras sin permiso?

El propietario puede exigir que repongas la vivienda al terminar el contrato o quedarse con la obra sin indemnizarte, y también puede resolver el contrato.

¿Puede el casero hacer obras con el piso alquilado?

Sí, obras de mejora que no puedan esperar al final del contrato, avisando por escrito con tres meses de antelación, según el artículo 22 de la LAU.

¿Puedo irme si el propietario anuncia obras?

Sí, en el mes siguiente al aviso, salvo que las obras no te afecten o lo hagan de forma irrelevante. Si te quedas, tienes derecho a una rebaja proporcional de la renta.

Sigue leyendo

• Quién paga las reparaciones en un piso de alquiler
• Derechos del inquilino en España: guía completa
• Guía del propietario para alquilar una vivienda
• Fianza del alquiler: cuánto es y cuándo se devuelve
• Contrato de alquiler de vivienda: qué debe incluir

Fuentes: Ley de Arrendamientos Urbanos, arts. 21 a 24 y 27 (BOE)