Gastos de inmobiliaria en el alquiler: quién los paga

En resumen

Los gastos de inmobiliaria en el alquiler de una vivienda los paga siempre el propietario. El artículo 20.2 de la LAU prohíbe repercutirlos al inquilino «ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación». Eso incluye preparar, firmar, gestionar o renovar el contrato. Si te los han cobrado, puedes reclamar su devolución al propietario.

1. Qué dice la ley

La Ley 12/2023 estableció que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato son a cargo del arrendador. Desde el 8 de octubre de 2026, el artículo 20.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos lo dice de forma más amplia:

• No pueden repercutirse al inquilino «ni directa ni indirectamente», se llamen como se llamen.
• Incluyen cualquier servicio para preparar, formalizar, gestionar, novar o renovar el contrato.
• Un servicio no esencial para firmar el contrato solo puede cobrarse al inquilino si lo ha pedido expresamente por escrito, sabiendo antes que era opcional y cuánto costaba.

Por eso no vale cambiar el nombre a la factura. «Gastos de estudio», «gestión del expediente», «honorarios de reserva» o «redacción del contrato» son gastos de formalización si sirven para firmar el alquiler.

2. Ejemplos de cobros prohibidos y permitidos

• Prohibido: la agencia pide al inquilino un mes de renta más IVA en concepto de honorarios por enseñar el piso y redactar el contrato.
• Prohibido: una «tarifa de renovación» al prorrogar el contrato.
• Prohibido: subir la renta para «compensar» la comisión de la agencia, porque sería una repercusión indirecta.
• Permitido: un servicio opcional que el inquilino pide por escrito, como una limpieza a fondo antes de entrar, informado del precio y de que no es obligatorio.

3. Qué sí puede pagar el inquilino

Además de la renta, el artículo 20 permite que el inquilino pague:

• Suministros con contador (luz, agua, gas): siempre son suyos (art. 20.4).
• Gastos generales del edificio, como la comunidad, solo si se pacta por escrito y el contrato fija su importe anual (art. 20.1). Durante los cinco primeros años (siete si el arrendador es una empresa), solo pueden subir una vez al año y como máximo el doble de lo que pueda subir la renta (art. 20.3).
• La fianza de un mes y, si se pacta, una garantía adicional limitada. Te lo explicamos en fianza del alquiler.

Lo que no puede pagar el inquilino son los tributos de la vivienda, como el IBI, salvo que él sea el obligado tributario (art. 20.1).

4. Si ya te lo han cobrado

La ley regula la relación entre propietario e inquilino, así que la reclamación se dirige al propietario, aunque el dinero lo cobrara la agencia. Además, el artículo 6 de la LAU declara nulas las cláusulas que perjudican al inquilino en contra de la ley, así que una cláusula del contrato que te obligue a pagarlos no tiene efecto.

1. Reúne las pruebas: la factura o el recibo, el justificante de la transferencia y el contrato.
2. Reclama por escrito al propietario la devolución, citando el artículo 20.2 de la LAU. Un burofax sirve además como el intento de negociación previo que exige la ley antes de demandar.
3. Acude a consumo: si la agencia es una empresa, puedes presentar una reclamación en la oficina de consumo de tu comunidad o tu municipio.
4. Si no hay acuerdo, puedes reclamar en el juzgado. Hasta 2.000 euros no necesitas abogado ni procurador.

Los pasos son los mismos que para recuperar la fianza del alquiler.

5. Si eres propietario

Si contratas una agencia, sus honorarios son un gasto tuyo. A cambio, puedes deducirlos en el IRPF como gasto del alquiler, igual que otros gastos de gestión. Lo explicamos en cómo declarar el alquiler en la renta. Antes de elegir agencia, compara tarifas en cuánto cobra una gestora de alquileres.

Preguntas frecuentes

¿Quién paga la inmobiliaria en un alquiler?

El propietario. El artículo 20.2 de la LAU prohíbe repercutir al inquilino los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato.

¿Puede la agencia cobrarme con otro nombre?

No. La prohibición se aplica «bajo ningún concepto o denominación» e incluye la renovación del contrato. Solo puede cobrarte un servicio opcional que hayas pedido por escrito.

¿Qué gastos paga el inquilino?

Los suministros con contador y, si se pacta por escrito con su importe anual, los gastos de comunidad. Los tributos de la vivienda, como el IBI, no.

¿A quién reclamo si ya pagué a la agencia?

Al propietario, por escrito. Si la agencia es una empresa, también puedes presentar una reclamación ante consumo.

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Fuentes: Ley de Arrendamientos Urbanos, arts. 6 y 20 (BOE) · Real Decreto-ley 29/2026 (BOE)