En resumen
Cuando hay reparaciones en un piso de alquiler, el propietario paga las necesarias para que la vivienda sea habitable. El inquilino paga las pequeñas reparaciones por el uso diario y los daños que cause él. El art. 21 de la LAU regula este reparto.
Aviso: información general
Cada avería depende de su causa y de lo que diga el contrato. Consulta a un abogado antes de descontar o reclamar una reparación.
1. Reparaciones en un piso de alquiler: qué arregla el propietario
El artículo 21.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos obliga al arrendador a hacer las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, sin subir la renta por ello.
Por ejemplo, las humedades por filtraciones, una caldera que deja de funcionar por antigüedad, una bajante atascada o una instalación eléctrica deficiente. Si la avería se debe al desgaste de la propia instalación y no a un mal uso, la paga el propietario. Tampoco puede repercutir el coste subiendo la renta.
2. Qué paga el inquilino
Las pequeñas reparaciones que exige el desgaste por el uso ordinario de la vivienda corren a cargo del inquilino (art. 21.4 LAU).
Son, por ejemplo, cambiar una bombilla, desatascar un fregadero por el uso, sustituir la goma de un grifo o una cisterna que gotea, o reponer una persiana rota por un tirón. Además, el inquilino paga los daños que cause por mal uso o accidente, incluidos los de las personas que viven con él.
3. Cuando el daño es culpa del inquilino
Los artículos 1563 y 1564 del Código Civil presumen que el inquilino es responsable del deterioro. Sin embargo, puede probar que el daño no se debe a su culpa ni a la de quienes viven con él.
Por eso conviene demostrar que la avería viene de la antigüedad de la instalación y no del uso.
4. Reparaciones urgentes
El artículo 21.3 de la LAU permite al inquilino hacer una reparación urgente si es necesaria para evitar un daño inminente o una molestia grave. Debe avisar antes al propietario y puede reclamarle el importe.
Guarda las facturas y fotos de la avería. Para descontar el importe de la renta hay que seguir el procedimiento que explicamos a continuación.
Novedad: requerir la reparación y descontarla de la renta
Desde el 8 de octubre de 2026, el artículo 21.5 de la LAU, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026 (puedes leerlo en el texto consolidado del BOE), añade una vía nueva. Si hay daños que afectan a la habitabilidad, la seguridad o la salubridad de la vivienda, puedes requerir la reparación al propietario por escrito y adjuntar un presupuesto razonable.
- Plazo del propietario: 15 días naturales desde que recibe el requerimiento para aceptar el presupuesto, proponer otra reparación o hacerla él mismo.
- Si no responde o se niega sin justificación: puedes hacer la obra y descontar su importe de las rentas futuras.
- Condición: el coste debe ser razonable, adecuado a los daños y quedar acreditado con documentos, como facturas.
Un ejemplo práctico: se estropea el calentador en invierno y envías un burofax con un presupuesto de 400 euros. Si en 15 días el propietario no contesta, podrías encargar la reparación y descontar esos 400 euros de los siguientes recibos, guardando la factura y el justificante del envío. El decreto está pendiente de convalidación: comprueba que sigue vigente antes de descontar nada.
5. Avisa siempre al propietario
El artículo 21.3 de la LAU obliga al inquilino a comunicar la avería lo antes posible y permitir que el propietario compruebe el estado de la vivienda.
Aunque la ley no lo exija por escrito, conviene hacerlo por un medio que deje constancia, como un correo electrónico. Así evitarás discusiones sobre las reparaciones en un piso de alquiler.
6. Obras largas en la vivienda
Si el propietario hace una obra que dura más de 20 días, el inquilino tiene derecho a una reducción proporcional de la renta por la parte de la vivienda que no pueda usar, según el artículo 21.2 de la LAU.
Las obras que quiera hacer el inquilino que modifiquen la vivienda necesitan el permiso escrito del propietario (art. 23 LAU). Te lo explicamos en nuestro artículo sobre obras en un piso de alquiler.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga las reparaciones en un piso de alquiler?
El propietario, las necesarias para la habitabilidad. El inquilino, las pequeñas por el uso y los daños que cause (art. 21 LAU).
¿Quién paga una avería por el desgaste normal?
Si es una pequeña reparación por el uso ordinario, el inquilino. Si es por la antigüedad o el desgaste de la instalación, el propietario.
¿Puedo hacer una reparación urgente por mi cuenta?
Sí, si es urgente y avisas antes al propietario. Puedes reclamarle el importe, según el art. 21.3 de la LAU.
¿Qué pasa si hay obras de más de 20 días?
Tienes derecho a una reducción de la renta proporcional a la parte de la vivienda que no puedas usar (art. 21.2 LAU).
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- Obras en un piso de alquiler: qué puede hacer cada parte
- Guía del propietario para alquilar una vivienda
- Fianza del alquiler: cuánto es y cuándo se devuelve
- Contrato de alquiler de vivienda: qué debe incluir
- Cambio de titular de luz, agua y gas en un alquiler
- Modelos de carta para inquilinos
Fuentes: Ley de Arrendamientos Urbanos, arts. 21 a 23 (BOE) · Código Civil, arts. 1563 y 1564 (BOE)
Aviso legal: este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento jurídico. El reparto depende de cada caso y del contrato; consulta a un abogado antes de reclamar o descontar una reparación.