Cómo fijar el precio del alquiler de tu vivienda según tu zona

En resumen

Para fijar el precio del alquiler, la regla general es la libertad: la renta es la que pacten las partes (art. 17.1 de la LAU). Hay tres excepciones que debes comprobar antes de anunciar:

• Si la vivienda está en una zona tensionada, no puedes superar la renta del contrato anterior.
• Si eres gran tenedor en zona tensionada, tampoco puedes superar el índice estatal de precios de referencia.
• En algunas zonas, ese índice también limita a cualquier propietario si la vivienda no ha estado alquilada en cinco años.

Fuera de esos casos, el índice te sirve para saber si tu precio es razonable.

1. La regla general: precio libre

El artículo 17.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que la renta será la que libremente estipulen las partes. Fuera de las zonas tensionadas, puedes pedir el precio que quieras para un contrato nuevo, aunque sea más alto que el del inquilino anterior. Lo que no puedes es cambiarla durante el contrato salvo con la cláusula de actualización, ni pedir más de un mes por adelantado (art. 17.2).

2. El índice estatal de precios de referencia

El Ministerio de Vivienda publica el Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda (SERPAVI). Según el Gobierno, combina datos de contratos de fuentes estatales, autonómicas y locales. No da un precio único, sino una horquilla para una vivienda concreta según su ubicación y sus características.

Se consulta en la web del Ministerio, por dirección o por referencia catastral. Pide datos como la superficie, la planta, el año de construcción, el estado de conservación o la calificación energética. Puedes descargar un informe en PDF que te servirá como justificante.

3. Si la vivienda está en zona tensionada

• Cualquier propietario (art. 17.6): la renta del contrato nuevo no puede superar la del último contrato de los cinco años anteriores, actualizada. Solo puede subir hasta un 10 % más si hubo rehabilitación, mejora energética o de accesibilidad en los dos años anteriores, o si el contrato es de diez años o más.
• Gran tenedor (art. 17.7): no puede superar el máximo del índice de referencia para esa vivienda.
• Vivienda sin contrato en cinco años: si la declaración de la zona lo prevé, cualquier propietario debe respetar el índice de referencia.

Además, debes indicar en el anuncio y en el contrato que la vivienda está en zona tensionada, la última renta de los cinco años anteriores y el valor del índice (art. 31.3 de la Ley 12/2023). Si estás cerca del umbral de gran tenedor, compruébalo, porque cambia el límite. Todo sobre estas zonas en zonas tensionadas.

4. Cómo fijar el precio del alquiler paso a paso

1. Comprueba si estás en zona tensionada y, si lo estás, busca la renta del contrato anterior y calcula su actualización.
2. Consulta el índice de referencia con los datos reales de tu vivienda y guarda el informe.
3. Compara con anuncios de viviendas parecidas en tu barrio: superficie, planta, ascensor, estado y eficiencia energética.
4. Calcula tu rentabilidad restando gastos e impuestos, con la calculadora de rentabilidad.
5. Piensa en el incentivo fiscal: un precio por debajo del índice puede darte una reducción del 100 % del rendimiento en el IRPF en los contratos firmados desde el 1 de diciembre de 2026. Ver declarar el alquiler en la renta.

Ejemplo: un piso en una zona tensionada se alquiló en 2023 por 850 euros y, con sus actualizaciones, el último inquilino pagaba 890. El contrato nuevo no puede pasar de 890 euros más la actualización que le correspondería, salvo que hayas hecho una reforma que permita subir hasta un 10 %. Fuera de zona tensionada podrías pedir 950 si el mercado lo acepta. Pero si el índice marca un máximo de 870, pedir menos te puede dar una reducción fiscal mayor.

5. Después de fijar el precio

Incluye una cláusula de actualización si quieres poder subir la renta cada año: sin ella no podrás. Y recuerda que la subida tiene el límite del IRAV y, hasta finales de 2027, el del 2 % sin nuevo pacto. Lo explicamos en cuánto puede subir el alquiler. Antes de firmar, repasa la guía del propietario.

Preguntas frecuentes

¿Puedo poner el precio que quiera a mi alquiler?

Sí, fuera de las zonas tensionadas: la renta es la que pacten las partes (art. 17.1 LAU). En zona tensionada hay límites ligados al contrato anterior y al índice de referencia.

¿Qué es el SERPAVI?

El sistema estatal de referencia del precio del alquiler del Ministerio de Vivienda, que da una horquilla de precios para cada vivienda según su ubicación y características.

¿Cuánto puedo subir el precio al cambiar de inquilino?

Fuera de zona tensionada, lo que el mercado acepte. En zona tensionada, como máximo la renta anterior actualizada, o un 10 % más en casos tasados como una rehabilitación reciente.

¿Tengo que informar del precio anterior?

En zona tensionada, sí: debes indicar la última renta de los cinco años anteriores y el valor del índice antes de firmar y en el contrato.

Sigue leyendo

• Zonas tensionadas: qué son y qué límites tienen
• Calculadora de rentabilidad de alquiler
• Gran tenedor: qué es y qué obligaciones tiene
• Guía del propietario para alquilar una vivienda

Fuentes: LAU, art. 17 (BOE) · Ley 12/2023, art. 31 (BOE) · SERPAVI, Ministerio de Vivienda · La Moncloa