Contrato de alquiler de vivienda: qué debe incluir y qué cláusulas revisar

En resumen

Un contrato de alquiler de vivienda habitual debe constar por escrito e indicar quiénes son las partes, qué vivienda se alquila, la renta, la duración, la fianza y quién paga cada gasto. Antes de firmar, revisa seis cláusulas: duración, renta y actualización, fianza y garantías, gastos, salida anticipada y subarriendo. Las cláusulas que perjudican al inquilino frente a la ley se consideran nulas (art. 6 de la LAU).

Qué debe incluir el contrato de alquiler

La LAU no impone un formulario único, pero todo contrato de alquiler fiable recoge:

• Partes: nombre, DNI o NIE y domicilio. Indica si el arrendador es persona física o jurídica: si es jurídica, la duración mínima sube de 5 a 7 años.
• Vivienda: dirección, referencia catastral y anejos (garaje, trastero).
• Inventario: estado de la vivienda y del mobiliario, con fotos firmadas. Es tu prueba para recuperar la fianza.
• Duración y renta: fecha de inicio, plazo, importe, día y forma de pago.
• Actualización de la renta: índice aplicable y fecha. Sin cláusula expresa, no se puede subir la renta.
• Fianza y garantías: importe de cada una.
• Gastos y suministros: quién paga cada uno, por escrito.
• Certificado energético: el propietario debe ponerlo a disposición del inquilino.

Pide también el justificante del depósito de la fianza en el organismo de tu comunidad autónoma y una copia firmada del contrato.

Las cláusulas del contrato de alquiler que debes revisar

1. Duración y prórroga

La duración es libre, pero si es inferior a cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica) el contrato se prorroga por años hasta alcanzar ese mínimo. El inquilino puede evitarlo avisando con 30 días (art. 9 LAU).

Después, la prórroga tácita es de hasta tres años más, salvo aviso del arrendador con cuatro meses o del inquilino con dos (art. 10, redacción que figura hoy en el BOE). Estos plazos pueden cambiar con los decretos de octubre.

Revisa: la cláusula de necesidad de ocupar la vivienda antes de cinco años. Solo vale si el arrendador es persona física, consta en el contrato y avisa con dos meses (art. 9.3).

2. Renta y actualización

Sin cláusula expresa de actualización no se puede subir la renta. Si existe, en los contratos firmados desde mayo de 2023 el límite es el IRAV, que fue del 2,47 % en agosto de 2026 según Housfy. Según OCU, el Real Decreto-ley 29/2026 lo extiende a todos los contratos de vivienda.

Revisa: qué índice cita la cláusula y que no prevea subidas fijas superiores al IRAV.

3. Fianza y garantías adicionales

La fianza legal es de una mensualidad y debe depositarse en el organismo autonómico (art. 36 LAU). Las garantías adicionales (aval, depósito) pueden llegar, como máximo, a dos mensualidades, según el Ministerio de Vivienda recogido por El Español. Según OCU, el RDL 29/2026 prohíbe además obligar a contratar un seguro de impago.

4. Gastos

Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corren siempre a cargo del arrendador (art. 20 de la Ley 12/2023, según la nota de Consumo). Los gastos generales (comunidad, tributos) solo pasan al inquilino si se pacta por escrito con su importe anual. Para contratos nuevos, el RDL 29/2026 impide trasladar el IBI, según OCU.

5. Reparaciones

El arrendador paga las reparaciones necesarias para mantener la vivienda habitable, salvo que el daño sea culpa del inquilino. Las pequeñas reparaciones por uso ordinario son del inquilino (art. 21 LAU).

6. Salida anticipada

Puedes irte pasados seis meses, avisando con 30 días (art. 11 LAU). Antes de octubre de 2026 el contrato podía pactar una indemnización de una mensualidad por cada año que faltara. Según OCU, el RDL 29/2026 no la permite en contratos nuevos y los anteriores con esa cláusula siguen, en principio, vigentes.

7. Cesión y subarriendo

No puedes ceder el contrato sin consentimiento escrito del arrendador. Solo puedes subarrendar una parte de la vivienda, también con su permiso escrito, y a un precio no superior al del alquiler (art. 8 LAU).

Cláusulas nulas que no debes aceptar

Aunque las firmes, no valen (art. 6 LAU):

• Que el inquilino pague los honorarios de la inmobiliaria o los gastos de formalización.
• Fianza más garantías por encima del límite legal.
• Varias mensualidades de renta pagadas por adelantado (Consumo la señala como práctica contraria a las normas).
• Contratos «de temporada» sin causa real, como trabajo, estudios o tratamiento.
• Permiso para que el arrendador entre en la vivienda cuando quiera.

Si te encuentras con alguna, reclama ante la oficina de consumo de tu comunidad o tu OMIC.

Checklist antes de firmar el contrato de alquiler

• ☐ He leído el contrato entero, anexos incluidos.
• ☐ Los datos de arrendador e inquilinos son correctos y firman todos.
• ☐ Sé si el arrendador es persona física o jurídica.
• ☐ Duración, renta y día de pago constan por escrito.
• ☐ La actualización de la renta cita el IRAV.
• ☐ Fianza de una mensualidad y garantías de hasta dos como máximo.
• ☐ No me cobran gastos de inmobiliaria ni de formalización.
• ☐ Hay inventario firmado con fotos y tengo copia del certificado energético.

Preguntas frecuentes

¿El contrato de alquiler tiene que ser por escrito?

Uno verbal es válido, pero cualquiera de las partes puede exigir que se formalice por escrito. Firma siempre uno escrito: es tu prueba de las condiciones.

¿Cuánto dinero pueden pedirme al firmar?

Una mensualidad de fianza y, como máximo, dos de garantías adicionales, además de la primera renta.

¿Quién paga la inmobiliaria?

El arrendador. No puede repercutir al inquilino los gastos de gestión ni de formalización.

¿Puede el propietario subirme la renta cada año?

Solo si el contrato incluye cláusula de actualización, y no por encima del IRAV en los contratos firmados desde mayo de 2023.

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Fuentes: LAU en el BOE · Nota de Consumo sobre agencias inmobiliarias · El Español · OCU · El Independiente · Housfy