Recuperar la fianza del alquiler: qué hacer paso a paso

En resumen

Para recuperar la fianza del alquiler, empieza por acreditar la fecha en que entregaste las llaves. Si pasa un mes sin que el propietario te la devuelva, la fianza genera el interés legal (art. 36.4 de la LAU). Reclama primero por escrito y después con un burofax que sirva como intento de negociación, obligatorio antes de demandar. Si en 30 días no hay acuerdo, acude al juzgado: hasta 2.000 euros no necesitas abogado ni procurador.

1. El plazo: un mes desde la entrega de las llaves

El artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dice que el saldo de la fianza que deba restituirse al inquilino devengará el interés legal si transcurre un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya devuelto. El mes empieza a contar el día que devuelves las llaves, no el día en que acaba el contrato en el papel.

Por eso la prueba más importante es la de esa fecha. Lo ideal es un documento de entrega de llaves firmado por las dos partes, con las lecturas de los contadores y una mención al estado de la vivienda. Si el propietario no quiere firmar, envíale un mensaje o un burofax el mismo día indicando que dejas la vivienda y cómo le haces llegar las llaves.

2. Qué puede retener y qué no

La fianza sirve para garantizar que cumples el contrato. El propietario puede descontar lo que le debas, como rentas o suministros pendientes, y los daños que vayan más allá del desgaste normal por el uso. Le corresponde a él justificar cada descuento con facturas o presupuestos.

• Retención justificada: una factura de agua pendiente o el cambio de una mampara rota por un golpe.
• Retención discutible: pintar todo el piso tras años de uso o cambiar un electrodoméstico que se averió por antigüedad.
• Sin justificación: quedarse la fianza «por si acaso» o como penalización por irte después de seis meses avisando con 30 días, ya que el artículo 11.3 de la LAU no prevé indemnización.

Si te descuentan una parte, pide el desglose por escrito con los justificantes. Así podrás reclamar solo la diferencia que no estés de acuerdo en pagar.

3. Paso 1: reclamación por escrito

Cuando haya pasado el mes, escribe al propietario por un medio que deje constancia, como correo electrónico o mensaje. Incluye estos datos:

• La dirección de la vivienda y la fecha del contrato.
• La fecha en que entregaste las llaves.
• El importe de la fianza y el número de cuenta donde quieres recibirla.
• Que reclamas la devolución con el interés legal y, si hubo descuentos, que pides su justificación.

4. Paso 2: burofax como intento de negociación

Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 exige intentar una negociación antes de demandar en casi todos los asuntos civiles, también para reclamar una fianza (art. 5). Si no lo haces, el juzgado no admitirá la demanda.

Un burofax con certificación de texto y acuse de recibo sirve para acreditarlo, porque prueba que el propietario recibió tu propuesta, en qué fecha y con qué contenido (art. 10.2). Explica qué reclamas y por qué e invítale a llegar a un acuerdo. Si en 30 días naturales desde que lo recibe no contesta por escrito ni hay contacto para negociar, se considera terminado el intento sin acuerdo y puedes demandar (art. 10.4). También puedes acudir a un servicio de mediación, si tu comunidad o ayuntamiento lo ofrece.

5. Paso 3: reclamar en el juzgado

Con el justificante del intento de negociación, la Ley de Enjuiciamiento Civil ofrece dos vías habituales para reclamar una cantidad de dinero:

• Juicio verbal: para reclamaciones de hasta 15.000 euros. Si no superas los 2.000 euros, puedes presentar la demanda sin abogado ni procurador, con un formulario normalizado (arts. 23 y 31 LEC).
• Proceso monitorio: útil si tienes documentos que prueban la deuda, como el contrato y el justificante de pago de la fianza. La petición inicial tampoco requiere abogado ni procurador (art. 814 LEC).

La demanda se presenta en el juzgado de primera instancia del lugar donde está la vivienda. Adjunta el contrato, el justificante del pago de la fianza, el documento de entrega de llaves, las fotos y las reclamaciones que hayas enviado.

6. Los intereses: un ejemplo

El interés legal del dinero lo fija cada año la Ley de Presupuestos. Se aplica sobre el saldo que deba devolverse desde que pasa el mes tras la entrega de las llaves. Ejemplo: entregas las llaves el 1 de marzo y la fianza es de 900 euros. Si el propietario no la devuelve, desde el 1 de abril esos 900 euros generan el interés legal vigente hasta que te paguen.

Te explicamos cuánto es la fianza y dónde se deposita en la guía de la fianza del alquiler.

Preguntas frecuentes

¿Qué hago si no me devuelven la fianza?

Reclama por escrito y, si no responde, envía un burofax invitándole a negociar. Pasados 30 días naturales sin acuerdo, puedes presentar una demanda de juicio verbal o un proceso monitorio en el juzgado de primera instancia.

¿Cuánto tiempo tiene el propietario para devolverla?

Si pasa un mes desde la entrega de las llaves sin devolverla, el saldo genera el interés legal, según el artículo 36.4 de la LAU.

¿Necesito abogado para reclamar la fianza?

No, si la reclamación no supera los 2.000 euros en un juicio verbal. En el proceso monitorio la petición inicial tampoco lo requiere.

¿Puedo cobrar intereses?

Sí, el interés legal sobre el saldo pendiente desde que pasa un mes tras la entrega de las llaves.

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Fuentes: Ley de Arrendamientos Urbanos (BOE) · Ley de Enjuiciamiento Civil (BOE) · Ley Orgánica 1/2025 (BOE)