Cómo elegir inquilino: documentos, nóminas y avales

En resumen

Para saber cómo elegir inquilino, comprueba su identidad y su capacidad de pago con documentos verificables: nóminas, contrato o declaración de la renta. Usa una regla clara, como que la renta no pase de un tercio de sus ingresos, y aplícala igual a todos los candidatos. Ten presentes tres límites legales:

• Solo puedes pedir los datos necesarios (protección de datos).
• No puedes rechazar a nadie por su origen, sexo, edad, discapacidad u otro motivo discriminatorio (Ley 15/2022).
• Las garantías que puedes exigir tienen un máximo (art. 36 de la LAU).

1. Qué documentos pedir (y cuáles no)

El Reglamento General de Protección de Datos obliga a pedir solo los datos «adecuados, pertinentes y limitados» a lo necesario (art. 5.1.c). Para un alquiler, eso significa:

• Identidad: DNI o NIE. Basta con verlo y anotar el número para el contrato. No hace falta guardar una fotocopia de cada candidato.
• Ingresos, si trabaja por cuenta ajena: las últimas nóminas y el contrato de trabajo, o un certificado de la empresa.
• Ingresos, si es autónomo: la última declaración de la renta y los pagos fraccionados del año.
• Ingresos, si es pensionista o estudiante: el certificado de la pensión o los ingresos de quien vaya a avalarle.

No pidas datos que no necesitas para valorar el pago: extractos bancarios completos, historial médico, estado civil o planes de tener hijos. Los documentos de los candidatos descartados deben borrarse cuando ya no sean necesarios.

2. Ficheros de morosos

Los ficheros de morosos se rigen por el artículo 20 de la Ley Orgánica de Protección de Datos. Solo puede consultarlos quien tiene con esa persona, o va a tener, un contrato con pagos periódicos. Además, el acceso suele estar limitado a empresas adheridas, como aseguradoras y gestoras.

Un particular no suele poder consultarlos directamente. Lo práctico es pedir al candidato que solicite gratis su propio informe ejerciendo su derecho de acceso y te lo enseñe. Si contratas un seguro de impago, será la aseguradora quien haga el estudio de solvencia.

3. Una regla de solvencia clara

La ley no fija qué porcentaje de ingresos puede suponer la renta. Una regla prudente y muy usada es que no supere un tercio de los ingresos netos del hogar. También sirve de referencia que la propia Ley 12/2023 considera excesivo destinar más del 30 % de los ingresos a la vivienda al declarar una zona tensionada.

Ejemplo: para una renta de 850 euros, con la regla del tercio harían falta unos 2.550 euros netos al mes entre todos los que van a firmar. Una pareja con 1.400 y 1.300 euros netos (2.700 en total) la cumple. Una persona sola con 1.900 euros no, pero podría compensarlo con un avalista.

4. Avales y garantías: el máximo legal

• Fianza: una mensualidad, obligatoria (art. 36.1 de la LAU).
• Garantía adicional: hasta dos mensualidades en vivienda habitual, o una en vivienda temporal (art. 36.5). Puede ser un depósito o un aval bancario.
• Renta por adelantado: como máximo, un mes (art. 17.2).
• Seguro de impago: no puedes exigírselo al inquilino (art. 36.5).

Un avalista personal, por ejemplo un familiar que firma como fiador solidario, es una opción frecuente cuando los ingresos son justos. Pide a esa persona la misma información de solvencia que al inquilino.

5. Lo que no puedes hacer: discriminar

Si anuncias el piso al público, el artículo 20 de la Ley 15/2022, de igualdad de trato te prohíbe varias cosas. No puedes rechazar a un candidato o negarte a negociar con él por motivos como su origen, sexo, orientación sexual, religión, lengua, edad, discapacidad, enfermedad, situación socioeconómica u otra circunstancia personal o social. Tampoco puedes ofrecerle peores condiciones por esos motivos. La prohibición también alcanza a las agencias y a los portales de anuncios.

Lo que sí puedes es elegir por criterios objetivos y relacionados con el contrato: ingresos, estabilidad, garantías o referencias de alquileres anteriores. Aplica los mismos requisitos a todos y apúntalos antes de empezar las visitas: te protege si alguien te acusa de discriminar.

6. Checklist para elegir inquilino

1. Fija la renta y los requisitos de solvencia antes de anunciar.
2. Pide solo los documentos necesarios y comprueba que son coherentes entre sí.
3. Pide referencias del casero anterior, con permiso del candidato.
4. Decide si pides avalista o garantía adicional, dentro del límite legal.
5. Firma un contrato completo con inventario y fotos, y deposita la fianza en tu comunidad autónoma.

Para el contrato, revisa qué debe incluir un contrato de alquiler. Si quieres cubrirte además frente a impagos, mira el seguro de impago de alquiler.

Preguntas frecuentes

¿Qué documentos puedo pedir a un inquilino?

Su documento de identidad y los que acrediten sus ingresos: nóminas y contrato de trabajo, o la declaración de la renta si es autónomo. Solo los necesarios para valorar el pago.

¿Cuánto debe ganar un inquilino?

La ley no lo fija. Una regla prudente es que la renta no supere un tercio de los ingresos netos del hogar.

¿Cuánto puedo pedir de garantía?

Una mensualidad de fianza y, como máximo, dos de garantía adicional en vivienda habitual (una en vivienda temporal), además de un mes de renta por adelantado.

¿Puedo rechazar a un inquilino por ser extranjero o tener hijos?

No. Rechazar a alguien por su origen u otras causas personales en un alquiler ofertado al público es discriminación prohibida por la Ley 15/2022. Debes usar criterios objetivos como la solvencia.

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Fuentes: LAU, arts. 17 y 36 (BOE) · Ley Orgánica 3/2018 de Protección de Datos, art. 20 (BOE) · Ley 15/2022 de igualdad de trato, art. 20 (BOE)