Seguro de hogar para propietarios: qué debe cubrir un piso alquilado

En resumen

El seguro de hogar para propietarios que alquilan su piso debe cubrir el continente (paredes, instalaciones, puertas y ventanas) y la responsabilidad civil. El contenido, es decir, las cosas del inquilino, lo asegura el propio inquilino. La ley no obliga a tenerlo, pero hay algo que no debes olvidar: avisar a tu aseguradora de que el piso está alquilado. Si no lo haces y hay un siniestro, la Ley de Contrato de Seguro permite reducir la indemnización o incluso no pagarla.

1. Qué asegura el propietario y qué el inquilino

• Propietario, el continente: la estructura, muros, suelos, cubierta, instalaciones fijas de agua, luz y gas, puertas, ventanas y, si se alquilan con el piso, el garaje y el trastero. Si alquilas amueblado, también los muebles y electrodomésticos que son tuyos.
• Propietario, la responsabilidad civil: los daños que la vivienda cause a otros, por ejemplo, una tubería que revienta y moja el piso de abajo.
• Inquilino, el contenido: su ropa, sus muebles y sus aparatos, además de su propia responsabilidad civil por los daños que cause.

Esta división tiene sentido con el reparto de las reparaciones de la LAU. El propietario debe mantener la vivienda habitable y el inquilino responde de los daños que cause. Lo explicamos en reparaciones en un piso de alquiler.

2. ¿Es obligatorio?

La Ley de Arrendamientos Urbanos no obliga ni al propietario ni al inquilino a tener seguro de hogar. Hay dos casos en que en la práctica lo tendrás:

• Si la vivienda tiene hipoteca: el banco exige un seguro de daños, al menos contra incendio, sobre el inmueble hipotecado.
• Si lo pactáis en el contrato: es habitual pedir al inquilino un seguro de contenido y responsabilidad civil. La ley no lo prohíbe. Lo que no se puede exigir al inquilino es un seguro de impago (art. 36.5 LAU).

3. Avisa a tu aseguradora de que el piso está alquilado

Muchas pólizas se contrataron cuando el propietario vivía en el piso. Pasar a alquilarlo cambia el riesgo, y el artículo 11 de la Ley de Contrato de Seguro obliga a comunicar a la aseguradora, «tan pronto como sea posible», las circunstancias que agraven el riesgo.

Si no lo comunicas y ocurre un siniestro, el artículo 12 prevé dos consecuencias. Si actuaste de mala fe, la aseguradora queda liberada de pagar. Si no, la indemnización se reduce en proporción a la diferencia entre la prima que pagabas y la que habrías pagado. Por ejemplo, si la prima correcta era un 25 % más cara, la aseguradora podría pagarte una parte proporcionalmente menor de los daños.

Para el alquiler turístico o de habitaciones, comprueba además que la póliza no los excluye: muchas pólizas de hogar no cubren actividades de alojamiento.

4. Qué revisar en la póliza

1. Capital del continente: debe ser el coste de reconstruir la vivienda, no su precio de mercado. Si aseguras de menos, en un siniestro te pueden aplicar la «regla proporcional» y pagarte menos.
2. Daños por agua y localización de fugas, que son los siniestros más frecuentes.
3. Responsabilidad civil con un límite suficiente.
4. Exclusiones por vivienda alquilada, deshabitada o con uso turístico.
5. Coberturas opcionales: defensa jurídica, actos vandálicos del inquilino o pérdida de alquileres por siniestro.

5. Un ejemplo

Se rompe de madrugada el latiguillo de la lavadora y el agua llega al piso de abajo. Los daños del piso de abajo los paga la responsabilidad civil del seguro de quien causó el daño. Si la avería fue por desgaste de la instalación, suele responder el seguro del propietario. Si el inquilino dejó la llave mal cerrada, responde el del inquilino. El suelo de madera del piso alquilado lo cubre el continente del propietario, y la alfombra del inquilino, su seguro de contenido.

6. La prima es un gasto deducible

Si alquilas, la prima del seguro de la vivienda es un gasto deducible de los ingresos del alquiler en el IRPF, en proporción a los días alquilados. Lo vemos en cómo declarar el alquiler en la renta. Si lo que te preocupa es que el inquilino deje de pagar, eso no lo cubre el seguro de hogar: mira el seguro de impago de alquiler.

Preguntas frecuentes

¿Qué seguro necesita el propietario de un piso alquilado?

Un seguro de hogar que cubra el continente y la responsabilidad civil. Si alquila amueblado, también el contenido que es suyo.

¿Es obligatorio el seguro de hogar en un alquiler?

No por la Ley de Arrendamientos Urbanos. Pero el banco lo exige si hay hipoteca y el contrato puede pedir al inquilino un seguro de contenido.

¿Tengo que avisar a la aseguradora si alquilo el piso?

Sí. El artículo 11 de la Ley de Contrato de Seguro obliga a comunicar los cambios que agravan el riesgo. Si no lo haces, la indemnización puede reducirse o, si hay mala fe, desaparecer.

¿Quién paga el seguro de hogar en un alquiler?

Cada uno el suyo: el propietario el del continente y el inquilino el de su contenido. La prima del propietario es deducible en el IRPF.

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• Guía del propietario para alquilar una vivienda
• Seguro de impago de alquiler: cómo funciona y cuánto cuesta
• Reparaciones en un piso de alquiler: quién las paga
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Fuentes: Ley 50/1980 de Contrato de Seguro, arts. 11 y 12 (BOE) · Ley de Arrendamientos Urbanos (BOE)