Impuestos al alquilar un piso: IRPF, IBI y gastos deducibles

En resumen

Los impuestos al alquilar un piso son, para el propietario, el IRPF por las rentas que cobra y el IBI por ser dueño. El alquiler de vivienda habitual está exento de IVA y de ITP. Hay cambios relevantes desde octubre y diciembre de 2026:

• En los contratos nuevos, el IBI ya no se puede cargar al inquilino.
• Desde el 1 de diciembre de 2026, los pisos amueblados alquilados por 30 noches o menos pagan IVA del 10 %.

1. IRPF: el principal impuesto del propietario

Las rentas del alquiler son rendimientos del capital inmobiliario y se declaran cada año en la renta. Se restan los gastos deducibles: intereses, reparaciones, comunidad, IBI, seguros y la amortización del 3 % de la construcción, sin el suelo. Sobre el resultado, si la vivienda es la habitual del inquilino, se aplica una reducción que va del 50 % al 100 % según la fecha del contrato (art. 23 de la Ley del IRPF).

• Límite de gastos: los intereses y las reparaciones no pueden superar los ingresos del año por esa vivienda. El exceso se aprovecha en los cuatro años siguientes.
• Alquiler a familiares: si el inquilino es tu cónyuge o un pariente hasta el tercer grado, el rendimiento no puede ser inferior a la renta imputada. Es el 2 % del valor catastral, o el 1,1 % si se revisó en los diez años anteriores (art. 24).
• Meses sin alquilar: también tributan como renta imputada.

El cálculo paso a paso, con ejemplo, está en cómo declarar el alquiler en la renta.

2. IBI: lo paga el propietario

El sujeto pasivo del IBI es el propietario. El cambio está en si puede trasladarlo al inquilino, y depende de cuándo se firmó el contrato:

• Contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026: el artículo 20.1 de la LAU dice que «en ningún caso podrán imponerse los tributos asociados a la vivienda» al inquilino, salvo que él sea el obligado tributario. El IBI corre siempre a cargo del propietario.
• Contratos anteriores: el propietario solo puede cobrar el IBI al inquilino si el contrato lo pactó por escrito. Si el contrato no lo menciona, no puede reclamarlo.

Para el propietario, el IBI es un gasto deducible en el IRPF del año en que lo paga.

3. Tasa de basuras y otras tasas

Las tasas por servicios que disfruta quien vive en la vivienda funcionan distinto. En la tasa de basuras, la ley de haciendas locales suele hacer al propietario «sustituto» del contribuyente, que es el ocupante, y le permite repercutirle la cuota. Como en ese caso el inquilino es el obligado tributario, la prohibición del artículo 20.1 de la LAU no le protege. Lo que diga la ordenanza fiscal de tu ayuntamiento es lo que decide. Conviene que el contrato deje claro quién la paga.

4. IVA: vivienda exenta, alquileres cortos al 10 %

El alquiler de edificios destinados exclusivamente a vivienda está exento de IVA. La exención incluye los garajes, anexos y muebles alquilados con ella (art. 20.Uno.23.º de la Ley del IVA). No hay que cobrar IVA en el recibo de un alquiler de vivienda habitual ni de uno temporal normal.

Desde el 1 de diciembre de 2026, el Real Decreto-ley 29/2026 deja fuera de la exención los pisos amueblados que cumplan una de estas condiciones:

• el propietario presta servicios propios de la hostelería, como limpieza, lavado de ropa o restaurante; o
• el alquiler a un mismo inquilino no supera las 30 noches, salvo que sea la vivienda en la que vive el propio propietario.

En esos casos se aplica el IVA reducido del 10 %, como en la hostelería. Afecta sobre todo al alquiler turístico. Si es tu caso, lo explicamos en licencia de alquiler turístico.

5. Otros impuestos y retenciones

• ITP: los contratos de alquiler de vivienda habitual están exentos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales desde 2019. El inquilino no paga nada por firmar.
• Retenciones: entre particulares no hay retención del IRPF. Sí la hay, del 19 %, cuando el inquilino es una empresa o un profesional que alquila un local, que tiene que retener e ingresarla en Hacienda.
• IVA de las obras: desde el 1 de diciembre de 2026, las obras de renovación y reparación en viviendas alquiladas como vivienda habitual pueden tributar al 10 %, pagando por transferencia o tarjeta y con los requisitos de la Ley del IVA (art. 91.Uno.2.10.º).

6. Ejemplo de un año de impuestos

Luis alquila un piso por 750 euros al mes desde 2021, con un contrato que no dice nada del IBI. Ingresa 9.000 euros al año y paga 420 euros de IBI, que no puede cobrar al inquilino. Lo deduce en su renta junto con 600 euros de comunidad, 200 de seguro y 1.500 de amortización. Su rendimiento neto es de 6.280 euros. Con la reducción del 60 % de los contratos anteriores a mayo de 2023, tributan 2.512 euros en su IRPF. No cobra IVA ni le practican retención.

Preguntas frecuentes

¿Qué impuestos paga el propietario de un piso alquilado?

El IRPF por las rentas y el IBI por la propiedad, además de las tasas locales que le correspondan. El alquiler de vivienda está exento de IVA.

¿Quién paga el IBI en un alquiler?

El propietario. En contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026 no se puede trasladar al inquilino. En los anteriores, solo si se pactó por escrito.

¿El alquiler de vivienda lleva IVA?

No, está exento. Desde el 1 de diciembre de 2026 tributan al 10 % los pisos amueblados alquilados 30 noches o menos y los que incluyen servicios de hostelería.

¿Quién paga la tasa de basuras?

Depende de la ordenanza de tu ayuntamiento. A menudo el contribuyente es el ocupante y el propietario puede repercutírsela. Conviene que el contrato lo aclare.

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Fuentes: Ley del IRPF, arts. 23 y 24 (BOE) · Ley del IVA, arts. 20 y 91 (BOE) · LAU, art. 20 (BOE) · Real Decreto-ley 29/2026 (BOE)