En resumen
La subrogación del contrato de alquiler permite que otra persona ocupe el lugar del inquilino con los mismos derechos y condiciones, sin firmar un contrato nuevo. En vivienda habitual ocurre en tres casos: fallecimiento del inquilino, separación o divorcio, y abandono de la vivienda por el inquilino cuando convive con su pareja. Regulan estos casos los arts. 12, 15 y 16 de la LAU, y casi siempre hay un plazo de tres meses (dos en caso de separación y uno si el inquilino abandona la vivienda) para comunicarlo.
Aviso: cambios normativos de octubre de 2026
El Gobierno ha aprobado de nuevo dos reales decretos-ley sobre vivienda tras el rechazo del Congreso el 2 de octubre. El 29/2026 está vigente desde el 8 de octubre y el 28/2026 entra en vigor el 15 de noviembre; ambos deben ser convalidados por el Congreso. Las fuentes no coinciden en todos los detalles. Verifica el texto vigente en el BOE o consulta a un abogado antes de comunicar nada al propietario.
Qué significa la subrogación del contrato de alquiler
Quien se subroga continúa el contrato tal como estaba: mismo plazo, misma renta y mismas condiciones. No empieza un contrato nuevo y no hace falta que el propietario lo acepte, siempre que se cumplan los requisitos legales. Tampoco hay que pagar una nueva fianza, aunque conviene dejar constancia del cambio.
No confundas la subrogación del contrato de alquiler con la cesión del contrato, que sí exige el consentimiento escrito del propietario (art. 8 LAU).
1. Si fallece el inquilino (art. 16 LAU)
Pueden subrogarse, por orden de preferencia, las personas que convivían con el fallecido:
- El cónyuge o la pareja que conviviera con él de forma permanente.
- Los hijos u otros descendientes, si estaban bajo su patria potestad o tutela, o si convivieron con él los dos años anteriores.
- Los padres o ascendientes que convivieran con él los dos años anteriores.
- Los hermanos y, si tienen una discapacidad igual o superior al 65 %, otros parientes hasta el tercer grado, siempre que convivieran con el inquilino los dos años anteriores.
El orden y los requisitos exactos están en el art. 16, así que revísalos con un abogado si hay varias personas con derecho.
Plazo y cómo comunicarlo
Hay tres meses desde el fallecimiento para notificarlo al propietario por escrito. La comunicación debe incluir el certificado de defunción, la identidad del subrogado y los documentos que acrediten su parentesco o convivencia. Si nadie lo hace a tiempo, el contrato se extingue.
2. Si hay separación, divorcio o nulidad (art. 15 LAU)
Cuando el inquilino está casado y se separa o divorcia, el cónyuge a quien se atribuya el uso de la vivienda puede continuar en el contrato aunque no fuera el titular. Debe comunicarlo al propietario en el plazo de dos meses desde que se notifica la resolución judicial, acompañando copia de la sentencia o del convenio.
3. Si el inquilino abandona la vivienda (art. 12 LAU)
Si el inquilino se va o desiste del contrato, su cónyuge o pareja que conviva con él puede continuar en la vivienda. Si el inquilino abandona la vivienda sin avisar, quien se queda debe comunicarlo por escrito al propietario en el plazo de un mes; si no lo hace, el contrato se extingue (art. 12.3 LAU). Si se trata de una pareja de hecho, debe acreditarse la convivencia estable (al menos dos años, o tener hijos en común).
¿Hasta cuándo dura la subrogación del contrato de alquiler?
El subrogado tiene derecho a continuar hasta que se cumpla el plazo pactado y las prórrogas que correspondan, con las mismas condiciones. La subrogación no extiende el contrato más allá de lo que le quedaba al inquilino original. Para conocer cuánto queda, consulta la duración del contrato de alquiler.
Cómo hacer la subrogación del contrato de alquiler paso a paso
- Identifica el caso: fallecimiento, separación o abandono.
- Reúne documentos: certificado de defunción, sentencia o convenio, libro de familia o prueba de convivencia.
- Escribe al propietario con burofax o correo con acuse de recibo, e indica quién se subroga.
- Guarda la prueba de la fecha de envío.
- Sigue pagando la renta sin interrupciones mientras tanto. Si hay dudas, consulta con un abogado.
Subrogación y piso compartido
Si hay varios inquilinos en el contrato y uno se va o fallece, los demás siguen obligados (según el contrato). El caso de un piso compartido se complica, y lo trataremos en la guía de contratos con varios inquilinos. Mientras tanto, consulta los derechos del inquilino.
Preguntas frecuentes
¿Hereda el alquiler cualquier familiar?
No. Solo quienes cumplen los requisitos del art. 16 LAU, que convivían con el inquilino y comunican su subrogación en el plazo de tres meses.
¿El propietario puede negarse?
No, si se cumplen los requisitos legales y la comunicación se hace a tiempo. Puede exigir que se acrediten los documentos.
¿Hay que firmar un contrato nuevo?
No. El contrato continúa en las mismas condiciones, aunque es útil dejar constancia por escrito del cambio de titular.
¿Qué pasa si se me pasa el plazo?
El contrato puede extinguirse. Si te pasa, acude cuanto antes a un abogado.
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- Contrato con varios inquilinos: responsabilidad solidaria y bajas
- Duración del contrato de alquiler: prórroga obligatoria y tácita
Fuentes: LAU en el BOE
Aviso legal: este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento jurídico. La normativa del alquiler cambia con frecuencia; verifica el texto vigente en el BOE o consulta a un abogado antes de comunicar nada al propietario o reclamar.