En resumen
Para recuperar la vivienda alquilada, el propietario solo puede acudir a cuatro vías: que termine el contrato avisando a tiempo, la necesidad de ocupar la vivienda si se pactó, el incumplimiento del inquilino o la venta en determinados casos. En ninguno puede echarte por su cuenta: si no te vas, necesita una sentencia (arts. 9, 10, 14 y 27 de la LAU).
Aviso: cambios normativos de octubre de 2026
El Gobierno ha aprobado de nuevo dos reales decretos-ley sobre vivienda tras el rechazo del Congreso el 2 de octubre. El 29/2026 está vigente desde el 8 de octubre y el 28/2026 entra en vigor el 15 de noviembre; ambos deben ser convalidados por el Congreso. Las fuentes no coinciden en todos los detalles y algunos cambios afectan a las prórrogas y a los desalojos. Verifica el texto vigente en el BOE o consulta a un abogado antes de avisar, firmar o reclamar.
1. Al terminar el contrato
Es la vía más habitual para recuperar la vivienda alquilada, pero solo funciona cuando ya se ha cumplido el plazo mínimo: cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica. Antes de eso el contrato se prorroga por años y el propietario no puede negarse (art. 9 LAU).
Superado ese mínimo, para evitar la prórroga tácita de hasta tres años el arrendador debe avisar por escrito con cuatro meses de antelación (art. 10 LAU). Si avisa tarde o no avisa, el contrato sigue en las mismas condiciones.
Nuestra guía sobre la duración del contrato de alquiler explica estos plazos con detalle.
2. Necesidad de ocupar la vivienda
Es la única forma de recuperar la vivienda alquilada antes del plazo mínimo, y exige que se pactara expresamente en el contrato. Además:
- Debe haber pasado al menos un año de contrato.
- El propietario avisa con dos meses de antelación e indica la persona que la ocupará.
- Esa persona puede ser él mismo, sus padres o hijos, o su cónyuge tras separación, divorcio o nulidad.
- Debe ser una persona física: no sirve si el arrendador es una sociedad.
Si en los tres meses siguientes a la salida no ocupa la vivienda (salvo fuerza mayor), el inquilino puede elegir en 30 días entre volver por hasta tres años, con gastos de mudanza, o cobrar una mensualidad por cada año que faltara hasta completar tres (art. 9.3 LAU).
Revisa: que el contrato recoja esta cláusula. Si no está, no hay necesidad de ocupar que valga.
3. Incumplimiento del inquilino
El arrendador puede pedir la resolución del contrato si el inquilino (art. 27 LAU):
- No paga la renta o las cantidades que le corresponden.
- No repone la fianza cuando proceda.
- Subarrienda o cede la vivienda sin permiso escrito.
- Causa daños dolosos o hace obras sin consentimiento.
- Realiza actividades molestas, insalubres, peligrosas o ilícitas.
- Destina la vivienda a un uso distinto del pactado.
En el caso del impago, lo habitual es una reclamación previa y, si no se paga, una demanda de desahucio. Los plazos dependen del juzgado.
4. Venta de la vivienda
Vender no basta para echar al inquilino. El comprador ocupa el lugar del propietario y debe respetar el contrato durante, al menos, los cinco primeros años (siete si el vendedor era una persona jurídica), aunque no esté inscrito en el Registro de la Propiedad (art. 14 LAU).
Lo que el propietario no puede hacer
Aunque tenga razón, para recuperar la vivienda alquilada el propietario no puede:
- Cambiar la cerradura, cortar suministros o sacar tus cosas.
- Entrar en la vivienda sin tu permiso.
- Presionarte con avisos reiterados para que te vayas.
Si lo hace, guarda pruebas y acude a un abogado o a tu oficina de consumo. Estos actos pueden ser delito de coacciones, según los hechos.
Qué hacer si el propietario quiere recuperar la vivienda alquilada
- Comprueba que consta por escrito y con el plazo legal.
- Revisa en tu contrato la duración y si existe cláusula de necesidad de ocupar.
- Responde por escrito pidiendo que se acredite la causa.
- No dejes de pagar la renta: daría al propietario una causa legítima.
- Si recibes una demanda, no la ignores: tienes plazo para contestar.
El Real Decreto-ley 29/2026 (disposición final quinta) permite al inquilino de vivienda habitual pedir una prórroga extraordinaria de hasta dos años si está al corriente de pago, y el arrendador debe aceptarla salvo que haya comunicado en plazo que necesita la vivienda. Además, si se convalida el Real Decreto-ley 28/2026, desde el 15 de noviembre de 2026 el propietario que no renueve al final de los cinco años deberá avisar con seis meses e indemnizar al inquilino, salvo excepciones. Lo explicamos en duración del contrato de alquiler. Comprueba en el BOE si te afecta.
Preguntas frecuentes
¿Puede el propietario echarme si quiere vender?
No durante el plazo mínimo del contrato. El comprador debe respetar el contrato al menos durante los cinco primeros años (siete si el vendedor era una persona jurídica), esté o no inscrito.
¿Cuánto tiempo antes debe avisarme?
Para no prorrogar tras el plazo mínimo, cuatro meses. Para recuperar la vivienda por necesidad, dos meses.
¿Qué pasa si me avisa y luego no vive en la vivienda?
Si no la ocupa en tres meses, puedes elegir entre volver o recibir una indemnización (art. 9.3 LAU).
¿Puede cambiar la cerradura si no pago?
No. Debe reclamar judicialmente y obtener sentencia. Hacerlo por su cuenta es ilegal.
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Fuentes: LAU en el BOE
Aviso legal: este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento jurídico. La normativa del alquiler cambia con frecuencia; verifica el texto vigente en el BOE o consulta a un abogado antes de avisar, firmar o reclamar.