Alquiler al Día

Licencia de alquiler turístico: requisitos y obligaciones

Escrito por

Joan Manel Tarifa

en

En resumen

Para alquilar un piso a turistas necesitas tres cosas:

  1. Cumplir la normativa turística de tu comunidad autónoma, que es la que da la licencia o la inscripción.
  2. Cumplir las normas urbanísticas de tu ayuntamiento.
  3. Desde abril de 2025, tener la aprobación expresa de tu comunidad de propietarios, por mayoría de tres quintos.

El registro único estatal que exigían las plataformas fue anulado por el Tribunal Supremo en 2026. Y desde el 1 de diciembre de 2026, estos alquileres pagan IVA del 10 %.

Aviso: normas autonómicas y locales

La licencia depende de cada comunidad autónoma y muchos ayuntamientos limitan o prohíben nuevas viviendas turísticas. Antes de anunciar tu vivienda, confirma los requisitos en tu comunidad y en tu ayuntamiento.

1. La licencia la da tu comunidad autónoma

El alquiler turístico no se rige por la LAU, que lo excluye en su artículo 5.e. Se rige por la normativa turística autonómica. Cada comunidad decide el trámite: una declaración responsable, una inscripción en su registro de turismo o una autorización. También fija los requisitos de la vivienda (cédula de habitabilidad, equipamiento, hojas de reclamación…) y el número que hay que poner en los anuncios.

Además, el ayuntamiento puede limitar dónde se permiten viviendas de uso turístico a través de su planeamiento urbanístico. Antes de invertir o de presentar nada, pregunta en urbanismo si el uso turístico está permitido en tu edificio.

2. El permiso de la comunidad de propietarios

Desde el 3 de abril de 2025, la Ley de Propiedad Horizontal exige un acuerdo expreso de la comunidad para empezar a alquilar una vivienda a turistas (art. 7.3). Ese acuerdo necesita el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios que, a su vez, representen tres quintas partes de las cuotas de participación (art. 17.12). Con esa misma mayoría, la comunidad puede limitar, condicionar o prohibir la actividad, o subir la cuota de gastos de esa vivienda.

Si alguien la ejerce sin aprobación, el presidente debe requerirle que cese y, si no lo hace, la comunidad puede acudir al juzgado (art. 7.3). Hay una excepción: quien ya ejercía la actividad antes del 3 de abril de 2025 acogido a la normativa turística puede seguir con las condiciones y plazos de esa normativa (disposición adicional segunda).

Ejemplo: en un edificio de 20 vecinos con cuotas iguales, para aprobar un piso turístico hacen falta 12 votos a favor, y esos 12 deben sumar también al menos el 60 % de las cuotas.

3. El registro único estatal, anulado

El Real Decreto 1312/2024 creó un Registro Único de Arrendamientos estatal. Desde el 1 de julio de 2025, las plataformas exigían su número en los anuncios de alquileres de corta duración. El Tribunal Supremo lo anuló en dos sentencias:

Ambas declaran nulos, entre otros, los artículos 5, 8, 9 y 10 del real decreto, que regulaban el procedimiento de registro y su número. Se mantienen las partes no anuladas, como la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos. En la práctica, ya no tienes que pedir el número estatal, pero sí el autonómico. Si una plataforma te pide un número de registro, es el de tu comunidad.

4. Impuestos: IVA del 10 % desde diciembre de 2026

Desde el 1 de diciembre de 2026, el Real Decreto-ley 29/2026 deja fuera de la exención de IVA los alquileres de pisos amueblados con servicios de hostelería, como limpieza durante la estancia o lavado de ropa. También los que no superan las 30 noches por inquilino, salvo que sea la vivienda habitual del propietario. Tributan al tipo reducido del 10 %. Los ingresos se declaran además en el IRPF, sin la reducción por alquiler de vivienda habitual. Lo explicamos en impuestos al alquilar un piso.

5. Lista de pasos antes de anunciar

  1. Urbanismo: confirma en el ayuntamiento que el uso turístico está permitido.
  2. Comunidad de propietarios: consigue el acuerdo expreso por tres quintos y guarda el acta.
  3. Comunidad autónoma: presenta la declaración o pide la inscripción en el registro de turismo y obtén tu número.
  4. Seguro: avisa a tu aseguradora; muchas pólizas de hogar excluyen el uso turístico.
  5. Hacienda: date de alta en el IVA si alquilas por estancias cortas desde diciembre de 2026.
  6. Anuncios: incluye el número autonómico en todos.

Si en realidad vas a alquilar por meses a alguien que se desplaza por trabajo o estudios, no es turístico sino de vivienda temporal, con otras reglas. Lo explicamos en alquiler de temporada.

Preguntas frecuentes

¿Quién da la licencia de alquiler turístico?

La comunidad autónoma, según su normativa turística, mediante declaración responsable, inscripción o autorización. El ayuntamiento puede limitar dónde se permite.

¿Necesito permiso de la comunidad de propietarios?

Sí, desde el 3 de abril de 2025. Hace falta un acuerdo expreso aprobado por tres quintos de los propietarios que sumen tres quintos de las cuotas (arts. 7.3 y 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal).

¿Sigue siendo obligatorio el registro único de alquiler?

No. El Tribunal Supremo anuló el registro único estatal en sentencias de mayo y junio de 2026. Sí siguen vigentes los registros autonómicos.

¿El alquiler turístico paga IVA?

Desde el 1 de diciembre de 2026, sí: un 10 % cuando la estancia no supera las 30 noches o se prestan servicios de hostelería, salvo que sea la vivienda habitual del propietario.

Sigue leyendo

Fuentes: Ley de Propiedad Horizontal, arts. 7.3 y 17.12 (BOE) · Sentencia del Supremo de 21 de mayo de 2026 (BOE) · Sentencia del Supremo de 1 de junio de 2026 (BOE) · Real Decreto-ley 29/2026 (BOE)

Aviso legal: este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento jurídico. La normativa turística es autonómica y municipal y cambia con frecuencia; confirma los requisitos con tu comunidad autónoma y tu ayuntamiento antes de anunciar.

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